Impozitarea cladirilor detinute de persoane fizice in care se desfasoara activitati economice - 2016

Pe langa o serie de avantaje noul Cod Fiscal a adus celor care au o afacere si o serie de dureri de cap, legate în special de impozitul pe cladiri.
Potrivit noului Cod Fiscal impozitul pe cladiri se calculeaza în functie de destinatia cladirii, respectiv rezidentiala sau nerezidentiala, si nu în functie de statutul detinatorul ei (persoana fizica sau persoana juridica), cum se întâmpla pâna acum.

Aceste modificari afecteaza în principal firmele mici deoarece multi dintre micii intreprinzatori si-au declarat sediul social în apartamentul (sau casa) care de fapt le este locuinta, iar altii au mici magazine sau presteaza servicii în apartamente pe care le-au închiriat de la persoane fizice. Prevederile noului cod fiscal îi afecteaza atât pe cei care au un SRL precum si pe cei cu un PFA, II, IF, sau cei care desfasoara activitati liberale.
Incepând cu 1 ianuarie 2016 persoanele ce detin o locuinta în proprietate în care se desfasoara activitati economice, respectiv îsi au sediul societati sau îsi desfasoara activitatea o persoana fizica ce practica o activitate independenta, sau este sediul declarat pentru un PFA, intreprindere individuala sau asociatie familiala, trebuie sa plateasca impozite pe cladiri majorate, stabilite de Primarie, ce sunt în procent între 0,2% si 1,3% din valoarea cladirii, conform art. 458 alin. (1) din Codul fiscal.
Din 2016 este posibila majorarea impozitului pe cladiri cu pâna la nivelul de 20 ori fata de nivelul din 2015. Totusi, Codul fiscal permite si stabilirea unor procente reduse de impozitare pentru cladirile destinate desfasurarii unor activitati economice, daca valoarea locuintei a fost stabilita printr-un raport de evaluare facut în ultimii 5 ani, respectiv daca locuinta a fost achizitionata/construita în ultimii 5 ani. Din pacate anumite prevederi legate de posibilitatile de reducere a procentelor de impozitare creaza confuzii.

La prima vedere lucrurile par simple: daca ai o firma al carei sediu este la tine acasa sau ai închiriat un spatiu pentru desfasurarea activitatii de la o persoana fizica vei plati impozite majorate (tu sau proprietarul spatiului, de la caz la caz), mai mult sau mai putin, în functie de pragurile de impozitare stabilite de Consiliile Locale din orasul/comuna în care îti desfasori activitatea si de valoarea ce reiese din ultimul raport de evaluare.
Incurcaturile apar însa în cazurile particulare, ca de exemplu situatia în care tu ai doar sediul social acasa dar nu lucrezi acasa, sau daca îti desfasori activitatea într-un spatiu cu destinatie mixta, rezidentiala si economica.
Potrivit unor clarificari publicate de ANAF în luna ianuarie 2016, daca într-o locuinta exista doar sediul oficial al unei societati, sau sediul oficial al unui PFA, iar aceste entitati isi desfasoara activitatea în alta locatie, teoretic nu se se datoreaza un impozit majorat (existând si unele situatii de exceptie).
In ceea ce priveste spatiile cu destinatia mixta, ANAF a facut urmatoarele precizari: “daca în incinta acelei locuinte, cunoastem cu certitudine ca într-o camera se desfasoara activitati economice, iar restul locuintei este folosit chiar cu o destinatie rezidentiala, în acest caz impozitarea este mixta, în sensul ca impozitul majorat se datoreaza numai pentru suprafata acelei camere, iar pentru restul locuintei, se va calcula si datora un impozit cu cota redusa”.
Cu toate clarificarile date legea este în continuare discutabila, deoarece a aparut problema interpretarii termenului de desfasurare a unei activitati economice. In ianuarie ANAF preciza: “din perspectiva desfasurarii activitatii economice, legiuitorul ne prezinta ca fiind o diferenta între a presta servicii si a fi o locuinta rezidentiala, doar decontarea cheltuielilor cu întretinerea si utilitatile, conform art. 459 alin. (3) lit. b) din Codul fiscal”.
O alta neclaritate era si modul de calcul al impozitului pe cladire în cazul în care nu se poate evidentia distinct suprafata aferenta sediului social de cea destinata pentru locuit (si/sau se suprapun).

Se pare ca actualul guvern de tehnocrati vrea sa demonstreze ca trateaza cu mare atentie noul Cod Fiscal, si ca atare pe data de 17 Februarie 2016, pe site-ul Ministerului Finantelor, a aparut un proiect de Hotarâre de Guvern ce îsi propune sa clarifice o serie de aspecte privind noul Cod Fiscal, inclusiv posibilele interpretari legate de impozitul pentru cladiri cu destinatie mixta - locuinta si sediu de firma.
Potrivit proiectului impozitul pentru cladiri cu destinatie mixta nu se va modifica, urmând sa fie platit la nivelul impozitului pe locuinta, în cazul în care cheltuielile cu utilitatile nu sunt deduse de agentii economici.
Proiectul prevede ca dupa punctul 46 sa se introduca un nou punct (pct. 461), cu urmatorul cuprins:
„461.
(1) În aplicarea prevederilor art. 459 alin. (3) din Codul fiscal, pentru calcularea impozitului pe cladirile cu destinatie mixta, aflate în proprietatea persoanelor fizice, unde este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfasoara activitatea economica, iar cheltuielile cu utilitatile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfasoara activitatea economica, impozitul pe cladiri se calculeaza conform prevederilor art. 457.
În acest caz, proprietarul va depune declaratia prevazuta la art. 495 lit. a) din Codul fiscal, conform modelului aprobat prin Ordin comun al ministrului finantelor publice si al viceprim-ministrului, ministrul dezvoltarii regionale si administratiei publice nr. 4087/2069/2015, în care va completa informatiile de la sectiunea IV si nu va completa informatiile de la Sectiunea V – VII, însotita de declaratia pe proprie raspundere a proprietarului sau a persoanei împuternicite, dupa caz, prin care se atesta faptul ca „nici una din cheltuielile cu utilitatile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfasoara activitatea economica”.
(2) Prin sintagma ”cheltuieli cu utilitatile” se întelege: cheltuieli comune aferente imobilului, energia electrica, gaze naturale, termoficare, apa, canalizare.”

Nota: potrivit art. 457 din Codul Fiscal, pentru cladirile rezidentiale si cladirile-anexa, aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2%, asupra valorii impozabile a cladirii. Cota impozitului pe cladiri se stabileste prin hotarâre a Consiliului Local.

Daca aceasta modificare va fi aprobata de Guvern si publicata în Monitorul Oficial ar “simplifica viata” multor întreprinzatori mici.